참여정부 5년, 5가지 풍선효과
풍선효과란 풍선의 한곳을 누르면 다른 곳이 불거져 나오듯 문제 하나를 해결하면 다른 곳에서 문제가 발생하는 현상을 말한다.
부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)가 참여정부 5년 동안 대표적인 풍선효과 5가지를 정리했다.
▶ 재건축 규제 → 주변 기존 아파트, 전매가능 조합원분 투자
참여정부 집권 초기는 재건축과의 싸움이라고 해도 무방할 정도로 재건축을 옥좼다. 그렇다 보니 재건축에서 풍선효과가 가장 먼저 나타났다.
지난 2003년 5.23대책 당시 재건축 후분양제가 도입되면서 강남지역의 신규아파트 공급 감소가 예상됐다. 그해 7월 1일 이후 사업시행인가를 신청하면 80% 이상을 지은 후에야 일반분양을 할 수 있게 됐기 때문이다.
이로 인해 강남 기존 아파트값이 올랐다. 5.23대책 발표 이전 한달 동안 서울 강남권 4개구 재건축은 5.00% 상승했고 기존아파트는 2.47%였다. 하지만 5월 23일 이후 한달 동안 강남 재건축 아파트는 0.34% 상승에 그친 반면 재건축 제외한 기존 아파트값은 0.87% 오르면서 상황이 반전됐다.
2003년 10.29대책을 통해 나온 개발이익환수제도도 풍선효과를 가져왔다. 임대아파트 의무공급을 골자로 하고 있는 만큼 2005년 5월 17일을 전후로 사업시행인가 여부에 따라 개발이익환수제를 피하는 단지와 적용대상이 된 단지 간에 희비가 엇갈렸다.
당시 강남구 개포동 주공1단지, 강동구 고덕동 주공1단지, 송파구 가락동 가락시영1, 2차 등 조합설립인가만 받은 초기 단계 재건축 단지는 임대비율이 25%가 예상되며 상승률이 둔화됐다. 2005년 5월 초부터 6월 말까지 가락시영2차 62㎡는 9억8천7백50만원으로 1억9천7백50만원 오르는데 그쳤다.
반면 개발이익환수제에서 제외될 것으로 예상된 송파구 잠실동 주공1, 2단지, 신천동 시영, 강동구 암사동 강동시영1차 등은 반사이익을 누렸다. 같은 기간 동안 송파구 신천동 시영 171㎡는 4억5천만원 오른 17억5천만원, 잠실동 주공2단지 158㎡는 4억원 오른 14억5천만원을 형성했다.
2006년 3.30대책 때 재건축 초과이익환수 조치가 발표되자 이미 관리처분인가를 받았거나 일반분양을 마쳐 개발부담금을 피할 것으로 예상되는 송파구 잠실동 주공2단지, 강동구 고덕주공1단지 등 사업속도가 빠른 단지 시세가 급등했다. 송파구 잠실동 주공2단지 159㎡는 2005년 12월 말보다 3개월 새 2억원이 오른 13억2천5백만원이었다.
▶ 버블세븐 지정 → 비버블세븐 상승
2006년 5월 정부가 대표적인 거품지역으로 강남권 3개구와 목동, 분당, 평촌, 용인 일곱곳을 버블세븐으로 지목했다. 이후 버블세븐 집값은 안정되는 듯 보였지만 이외 지역인 용산구, 동작구, 성동구, 산본, 일산, 과천시 등에서는 아파트값이 급등했다.
2006년 3월 초~5월 말까지 서울 전체 아파트 매매가 변동률은 10.09%였다. 이중 버블세븐 지역인 강남구는 16.80%, 서초구 12.55%, 송파구 10.13%, 양천구 목동은 무려 20.11%나 상승했다.
하지만 버블세븐 지정 이후 3개월(6월 초~8월 말)간 서울 전체 변동률은 1.16%로 오름폭이 줄었으며 강남구(-0.58%), 송파구(-1.06%) 등은 마이너스 변동률을 기록했다.
반면 버블세븐에서 빗겨간 용산구(4.88%), 성동구(3.89%), 마포구(3.44%) 등은 버블세븐의 하락과는 반대되는 모습을 보였다.
▶ 도촉법 개정 → 촉진지구 제외, 뉴타운 예정지로 투자 몰려
도시재정비촉진을위한특별법이 2006년 10월 지정된 후 서울 재정비촉진지구 주택은 유주택자가 투자목적으로 매입하기 어려워졌다. 대지 면적 20㎡가 넘는 집은 무주택자만 거래 허가를 받아 매입할 수 있기 때문이다.
이로 인해 20㎡ 미만 지분이나 아직 촉진지구로 지정되지 않은 뉴타운, 그리고 4차뉴타운 후보지가 반사이익을 얻었다. 촉진지구로 지정되지 않은 곳 중에서는 미아뉴타운, 아현뉴타운 인기가 높았다.
미아6구역과 미아12구역은 소형 지분시세가 2006년 10월 한 달 동안 1백만원나 올라 2천1백만~2천2백만원에 이르렀다. 반면 촉진지구로 지정된 곳은 토지거래허가를 받고 실거주해야 했기 때문에 매수세가 줄었다.
▶ 강남권 고가 아파트 거래 규제 → 비강남권 상승
2007년 아파트 시장의 가장 큰 특징인 비강남권 상승도 풍선효과의 한 예라고 볼 수 있다. 2006년 11.15대책이 발표된 이후 대출규제, 종부세, 1가구 2주택 양도세 중과로 강남 고가 아파트 거래가 완전히 묶이자 세금, 대출 부담이 적은 비강남권, 수도권 외곽지역은 상승세를 보인 것.
2006년 한해 동안 수도권 지역별 아파트값 변동률은 △과천시 56.26% △산본 51.36% △양천구 48.82% △평촌 47.03% △강남구 36.91% △서초구 29.80% △송파구 32.83% 순으로 상승률이 높았다.
하지만 2007년 변동률은 △의정부시 24.49% △이천시 19.82% △인천 남구 18.41% △강북구 10.89% △시흥시 10.57% △서대문구 9.07% △노원구 8.57% △도봉구 8.40% 등 외곽지역이 압승을 거뒀다.
▶ 수도권 청약 열기 지방으로!
정부의 강력한 규제정책으로 아파트와 토지 투자가 어려워지자 단기 투자자금이 오피스텔로 쏠렸다.
2007년 4월 인천 송도국제도시에서 분양한 더프라우 오피스텔은 1백23실 모집에 59만여건이 접수돼 오피스텔 사상 최고 경쟁률인 4천8백55대 1을 기록하며 청약금만 5조원을 넘겼다. 청약통장이 필요 없고 전매가 가능해 높은 시세차익이 기대되자 투자자들이 대거 몰린 것.
2003년 5.23대책에서 3백가구 이상 주상복합 분양권, 조합아파트 분양권 전매 금지가 발표되면서 분양권 전매가 가능한 단지의 청약 경쟁률이 치솟았다. 같은 해 6월 7일 이후 계약한 사람은 소유권 이전 등기때까지 매도할 수 없게 됐기 때문이다. 2003년 5월 분양한 광진구 자양동 더샾스타시티 청약경쟁률은 평균 2백27대 1을 기록했다.
이후로도 △용산구 한강로1가 시티파크 6백98대 1 △인천 송도국제도시 더샾퍼스트월드1차 2백37대 1 등 인기 주상복합이 높은 청약 경쟁률을 보였다. 수도권의 이 같은 투기 수요는 지방까지 원정을 나가 창원시 두대동 더시티세븐(오피스텔), 마산시 양덕동 메트로시티도 많은 투기수요가 몰렸다. (서울=뉴스와이어)
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